الزام به تنظیم سند
معرفی مراحل دعوای الزام به تنظیم سند
برای اثبات مالکیت اموال غیر منقول مانند خانه، زمین و… و همچنین برخی از
اموال منقول مثل موتور سیکلت و خودرو می بایست حتما سند رسمی داشته
باشید. زیرا قانونگذار تنها سند رسمی را به رسمیت می شناسد و علاوه بر
آن دارا بودن این نوع سند برای مالک مزیت های زیادی را به همراه خواهد
داشت.هنگامی که بعد از انعقاد قرارداد بیع و پرداخت ثمن، فروشنده به هر
دلیلی از اقدام به تنظیم سند امتناع کند، قانون این حق را برای خریدار در
نظر گرفته است که بتواند به طور قانونی از دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی
را درخواست کند.
به همین خاطر در این بخش قصد داریم شما را با ساز و کارهای حقوقی این
نوع دعوا ملکی بیشتر آشنا سازیم پس با ما همراه باشید.
مراحل مختلف الزام به تنظیم سند رسمی
جهت طرح دعوای مربوط به الزام به تنظیم سند می بایست یک سری از
مراحل به ترتیب انجام شود. برای شرح مراحل مختلف می بایست ابتدا
دو فرض مختلف را از یکدیگر تفکیک نمود:
صورت اول:
در این فرض طرفین در مبایعه نامه تاریخ معینی را ،جهت حضور در دفترخانه
جهت انجام امور مربوط به تنظیم سند رسمی مشخص نموده باشند. در این
فرض خریدار باید در موقع مقرر در دفترخانه حضور پیدا کند و در صورت غیبت
فروشنده گواهی عدم حضور وی را از دفترخانه درخواست می کند. تا به کمک
آن بتواند سهل تر امتناع فروشنده از تنظیم سند رسمی را در دادگاه اثبات نماید.
صورت دوم:
طرفین در مبایعه نامه هیچ تاریخی را جهت حضور در دفترخانه مشخص نکرده
باشند. در این فرض خریدار ابتدا باید طی ارسال اظهارنامه فروشنده را در روز
و ساعت مشخص به دفترخانه دعوت کند. سپس اگر فروشنده در روز تعیین
شده غیبت داشته باشد، باید مانند صورت اول از دفترخانه گواهی عدم حضور
را دریافت کند.
اقدامات لازم برای طرح دعوی
بعد از آشنایی با این دو فرض بهتر است به بیان مراحل الزام به تنظیم سند بپردازیم:
در مرحله نخست باید به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نمایید، و از این طریق
دادخواست خود را در سامانه ثنا به همراه مدارک مورد نظر مانند مبایعه نامه،
گواهی عدم حضور و… را ثبت نمایید.
در مرحله بعد دادگاه بعد از بررسی مدارک توسط مدیر دفتر وقت رسیدگی را
تعیین می کند، شما می بایست در روز و ساعت تعیین شده به همراه وکیل
خود در دادگاه حضور داشته باشید.
بعد از رسیدگی توسط دادگاه و صدور رای، اگر به رای اعتراض داشته باشید
می توانید ظرف مواعد مقرر شده در قانون به آن اعتراض نمایید.
بعد از اتمام قطعی شدن رای صادره، فروشنده ظرف مدت 10 روز ملزم به حضور
در دفترخانه است. در غیر این صورت دادگاه نماینده قانونی خود را جهت تنظیم
سند رسمی به دفترخانه خواهد فرستاد.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
امروزه ثبت دادخواست همانطور که در قسمت قبل اشاره شد، توسط دفتر خدمات
الکترونیک قضایی صورت می گیرد. توجه داشته باشید که تهیه و تنظیم دادخواست
الزام به تنظیم سند رسمی باید توسط افراد متخصص و وکلا خبره صورت بگیرد.
زیرا نوشتن متن های حقوقی مانند دادخواست و لایحه نیازمند دانش حقوقی
و آشنایی با قوانین و مقررات مربوط به آن است. بنابراین اگر بدون اطلاع کافی
از قانون اقدام به نوشتن دادخواست نمایید ممکن است مشکلات بیشتری
به وجود آورید.
نکته مهم در هنگام تنظیم دادخواست، توجه به مطالبه خسارت است. هرگاه در
قرارداد خسارتی ذکر شده باشد، می بایست در دادخواست آن خسارت نیز مورد
مطالبه قرار بگیرد.
اگر دادخواست ثبت شده در برخی موارد نقص داشته باشد، مدیر دفتر دادگاه قرار
رفع نقص صادر می کند، که شما باید طی 10 روز نسبت به رفع نقص اقدام کنید
در غیر این صورت قرار رد دادخواست صادر خواهد شد.
اگر برای انجام امور مربوط به دعوای الزام به تنظیم سند از بهترین وکیل تنظیم سند در تهران
و با تجربه کمک بگیرید ، دیگر نگران روند رسیدگی نخواهید بود زیرا وکیل خبره با
مهارتی که دارد تمامی مراحل و نکات را در نظر خواهد گرفت.
سوالات متداول در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند
این سوالات عبارت اند از:
سوال: آیا برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید حتما سند
تک برگ باشد یا خیر؟
خیر سند تک برگ موضوعیت ندارد و می توان با سندهای دفترچه ای نیز
این دعوای ملکی را در دادگاه صالح طرح نمود.
سوال: برای الزام به تنظیم سند ملکی که سند ندارد باید چه
اقدامی انجام داد؟
فروشنده در تمامی حالات ملزم به تنظیم سند رسمی می باشد اما
در فرضی که ملک به عنوان یک ملک دارای سند به خریدار فروخته شده باشد
و بعد از منعقد نمودن قرارداد مشخص شود که ملک مذکور فاقد سند است،
خریدار می تواند معامله را فسخ کند به عبارت دیگر خریدار در چنین شرایطی
حق فسخ دارد.
سوال: اگر در مبایعه نامه خسارت عدم تادیه مشخص نشده باشد، آیا
خریدار می تواند در صورت ورود ضرر مطالبه خسارت را از دادگاه
درخواست کند؟
بله در این مواقع تعیین میزان خسارت بر عهده کارشناس دادگستری
خواهد بود که بعد از انجام بررسی های لازم مبلغی را به عنوان خسارت مشخص
خواهد نمود.
سوال: اگر قبل از تنظیم سند رسمی، فروشنده فوت کند باز هم می توان
الزام به تنظیم سند را از دادگاه درخواست نمود؟
بله خریدار باید دعوای خود را به طرفیت ورثه متوفی طرح کند.
سوال: اگر خریدار فوت کند تکلیف چیست؟
در این مواقع ورثه خریدار می توانند علیه فروشنده طرح دعوا نمایند.
سوالات بیشتر خود را می توانید به راحتی از تیم با تجربه حسین ادیب بپرسید.
نکات مهم تنظیم سند ملک
برای اجرای عدالت و رسیدن به حق خود باید در هنگام تنظیم دادخواست و همچنین
تمامی مراحل رسیدگی همواره نکات مهمی را مد نظر قرار دهید.
نکات مهم تنظیم سند رسمی به شرح زیر است:
پرداخت کامل هزینه دادرسی: هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند معادل
سه و نیم درصد ارزش عرفی ملک در منطقه است، در برخی مواقع کارشناسان
ارزش ملک را مشخص می کنند.
دارا بودن مدارک معتبر: اگر شما مانند زمان های قدیم قرارداد خود را بر روی
کاغذ ثبت نکرده باشید، شانس اندکی برای موفقیت در این دعوا دارید. زیرا باید
بتوانید با سند و مدرک معتبر و مکتوب خواسته خود را اثبات نمایید. چون دادگاه
به طور همزمان به اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسیدگی نخواهد کرد.
آزاد بودن ملک: آزاد بودن به معنای آن است که ملک در رهن و یا توقیف نباشد.
زیرا در این دو حالت امکان طرح این نوع دعوا ممکن نخواهد بود.
تعیین نمودن وجه التزام در قرارداد: در هنگام انعقاد قرارداد بهتر است مبلغی
را جهت وجه التزام تعیین کنید، تا طرف مقابل در صورت عدم حضور در دفترخانه ملزم
به پرداخت آن گردد. که در این حالت شما می بایست در دادخواست خود وجه التزام
تعیین شده را نیز مطالبه نمایید.
توجه به سابقه ثبتی: طرح دعوا زمانی امکان پذیر خواهد بود که مال غیر منقول
و یا منقول مانند خودرو و… دارای سابقه ثبتی باشد. در غیر این صورت نمی توانید
طرح دعوا نمایید.
توجه به مالک بودن فروشنده: خریدار هنگامی می تواند طرح دعوای الزام به سند
رسمی را مطرح کند که فروشنده مالک ملک باشد. بنابراین اگر فروشنده شخصی غیر
از مالک باشد، خریدار نمی تواند وی را ملزم به تنظیم سند رسمی نماید.
نکات مهم تنظیم سند ملک
همین تفاوت در میزان سود باعث شده تا تجار و بازرگانان تمایل بیشتری به انعقاد
قرارداد مضاربه بانکی با بانکهای خصوصی داشته باشد اما در سالهای اخیر
بانکهای خصوصی دیگر تمایل چندانی به دادن این گونه وامها ندارند.
شما نیز اگر برای ادامه فعالیت تجاری و بازرگانی خود به وام مضاربه نیاز دارید بهتر
است ابتدا به بانکهای خصوصی مراجعه کنید زیرا میزان سودهای آنها بیشتر از
بانکهای دولتی است، سپس درخواست خود را به همراه مدارک مورد نیاز به
بانک تحویل دهید تا بعد از بررسی توسط کارشناسان بانک بتوانید قرارداد مضاربه
بانکی را منعقد کنید.
یک نکته انتهایی آن است که اگر بتوانید وام مضاربهای 9 یا 10 ماهه دریافت کنید
به دلیل لزوم پرداخت کل مبلغ وام در سررسید و محاسبه ماهانه سود، برای
شما بهتر خواهد بود.
