انصراف از اجاره: تأثیرات وضعیت عقد اجاره
وقتی که مورد اجاره از قابلیت انتفاع خارج شود یا دیگر نمیتواند به طور موقت
از ملک استفاده کند، وضعیت عقد اجاره ممکن است تغییر کند. این مسئله به
عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله دلایل انتفاع، قرارداد اجاره، و قوانین محلی.
در زیر، توضیحی به طور خلاصه در مورد وضعیت عقد اجاره در این شرایط ارائه شده است:
انتفاع از قابلیت:
انتفاع از قابلیت به این معناست که مستأجر نمیتواند از ملک به عنوان یک مکان
مسکونی یا تجاری بهرهمند شود. دلایل این انتفاع ممکن است متنوع باشند، از
جمله نیاز به تعمیرات جزئی یا کلان، اخلالات در استفاده قانونی، یا تصمیم مالک
برای استفاده از ملک برای مقاصد دیگر.
قرارداد اجاره:
در قرارداد اجاره، شرایط مرتبط با انتفاع از قابلیت و تأثیرات آن باید به دقت تعیین شوند.
در بعضی موارد، ممکن است قرارداد تعیین کند که مستأجر چه عواقبی در صورت
انتفاع از قابلیت دارد و چگونه این امور مدیریت میشود.
نوع انتفاع:
نوع انتفاع از قابلیت نیز نقش مهمی در تأثیر بر وضعیت عقد اجاره ایفا میکند. اگر
انتفاع به صورت موقت باشد (مثلاً برای تعمیرات)، مسائل متفاوتی مطرح میشود
نسبت به انتفاع برای مدت طولانی یا به صورت دائمی.
اعلام به مستأجر:
قبل از انجام هرگونه تغییر در انتفاع از قابلیت، مالک ممکن است ملزم به اطلاع رسانی
به مستأجر باشد. این اطلاع رسانی شامل جزئیات مرتبط با دلایل انتفاع و تأثیرات آن
بر عقد اجاره میشود.
توافق طرفین:
در برخی موارد، ممکن است مالک و مستأجر توافقی برای مدیریت انتفاع از قابلیت
داشته باشند. این توافق ممکن است شامل تعیین دوره مشخصی برای انجام تعمیرات
یا انتفاعات موقت دیگر باشد.
حقوق مستأجر:
حقوق مستأجر نیز در این زمینه تأثیرگذار است. ممکن است به مستأجر حقوقی
تعلق بگیرد که از انتفاع از قابلیت منع نمیشود، و در صورت انتفاع، حقوق مشخصی
برای او فراهم شود.
قوانین محلی:
قوانین محلی نیز میتوانند تأثیرگذار باشند. برخی مناطق ممکن است دستورالعملها
و مقررات خاصی در مورد انتفاع از قابلیت و تغییرات در وضعیت عقد اجاره داشته باشند.
در نتیجه، وضعیت عقد اجاره پس از انتفاع از قابلیت بستگی به عوامل متعددی دارد
و برای حل این موضوع بهتر است با مالک یا مدیریت ملک تماس بگیرید و توافقات
را با دقت بررسی کنید
طبق ماده 48۱ قانون مدنی زمانی که اجاره باطل میشود که عین مستاجره
به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شود و نتوان رفع عیب نمود.
اگر بخواهیم تحلیل دقیقتری ازین ماجرا داشته باشیم باید جمع مواد ۴۸۱و ۴۷۱ و
۴۶۹ را باهم بنگریم از روح این مواد چنین برمیاید که عین مستاجره تا اخر مدت
اجاره باید قابل انتفاع باقی بماند.
قبل از توضیح بیشتر بهتر است مفاهیم ابتدایی را کمی شرح دهیم :
منظور از عین مستاجره همان مالی ست که روی ان عقد اجاره واقع شده است
که میتواند یک ملک مسکونی بابت سکونت باشد یا یک ماشین تاکسی جهت
اشتغال و شاید هم یک دستگاه فنی موتوری جهت کار در کارخانه ی تولیدی
منظور از قابل انتفاع این است : نفعی که بخاطر ان عقد اجاره منعقد شده است
کماکان پایدار مانده باشد مثلا اگر ملکی که بابت سکونت اجاره شده سقفش
فرو بریزد وستونش از هم بگسلد مسلم است که قابل سکونت نخواهد بود
و در تکمیل مقدمات منظور از عقد اجاره عقدی ست که مستاجر مالک منافع
عین مستاجره شود به کسی که مال را اجاره میدهد موجر به کسی که مال
را اجاره میکند مستاجر می گویند
حالا که بحث مقدماتی تکمیل شد به پاسخ سوال برگردیم :
درصورتی که عین مستاجره از ابتدا قابل انتفاع بوده و بین مدت قدرت نفع رسانی
خود را از دست دهد از ان به بعد اجاره باطل است مگر اینکه موجر از ان رفع عیب
کند زیرا متن ماده باطل شدن عقد اجاره را درین حالت بشرطی که قابل رفع نباشد
اعلام کرده است.
نکته
گمراه کننده این است که اگر خود مستاجر عذری پیدا کند که نتواند از عین مستاجره
استفاده کند از شمول این مواد خارج ست و بر انتقاع ملک بی تاثیر است.
انصراف از اجاره: تأثیرات وضعیت عقد اجاره
