فسخ قرارداد ملک

فسخ قرارداد ملک

در هر عهد نامه یا قراردادی، بندهایی وجود دارد که طی آن حقوقی به هر یک

از طرفین اختصاص داده می شود و امضای قرارداد توسط آنها به معنای التزام

به حقوق شخص مقابل است. یکی از این حقوق، حق فسخ معامله است که

بند یا بندهایی از هر قرارداد قانونی را شامل می شود. به سبب  شرایط اقتصادی

نابسامان در سال های اخیر و نوسانات قیمت ملک ناشی از آن، پرونده های

قضایی در زمینه معاملات املاک افزایش چشم گیری داشته است؛ از این رو

آگاهی از شرایط قراردادهای ملکی از جمله فسخ قرارداد ملک، ضرورت دارد.

میتوانید برای بهتر درک کردن فراید و مفهوم فسخ قرارداد به مقاله ای که برای

شما جمع آوری کرده ایم مراجعه نمایید.

فسخ قرارداد ملک به چه معناست؟

 یک قرارداد ممکن است طی فسخ، اقاله یا حکم قانون انحلال یابد. به منظور

رایج بودن امر فسخ، آگاهی از شرایط فسخ هر معامله، امکان قراردادی ایمن

را برای خریدار، فروشنده، مستاجر و یا موجر فراهم می کند. با توجه به اهمیت

امور مسکن در جامعه، قوانین ویژه ای برای فسخ قرارداد ملک اعمال شده

است و پایبندی به آن منفعت دو طرف معامله را تضمین می کند.برای آگاهی

و دانستن این قوانین میتوانید از بهترین وکیل فسخ قرارداد در تهران کمک بخواهید.

قوانین فسخ قرارداد ملک چگونه است؟

فسخ قرارداد ملک می تواند در حین عقد قرارداد یا پس از آن، توسط هر یک از

طرفین، توافق طرفین و یا شخص ثالث اتفاق افتد.

بسیاری از قرارداد ها بند یا بندهایی را به حق فسخ، توسط هر طرف معامله

اختصاص می دهند؛ اگر فسخ قرارداد مبنی بر مفاد عهد نامه اتفاق افتد،

فسخ قراردادی نام دارد و درصورتی که  یکی از طرفین با توجه به قوانین مربوطه

خواهان فسخ باشد و قرارداد حقوق فسخ را شامل نشود، به فسخ  قانونی

پرداخته است.

 طبق قوانین فسخ قرارداد ملک، شرایطی وجود دارد که طی آن قانون مدنی، امکان

فسخ قرارداد را به هر یک از طرفین معامله می دهد و در اصطلاح به آن ” خیار “

گفته می شود. اگر بنا به دلایلی یکی از طرفین خواهان فسخ قرارداد ملک باشد

و از لحاظ حقوقی خیار نباشد، محکوم به پرداخت مبلغی توافقی است که از آن

به عنوان خسارت یاد می شود. مبلغ خسارت عموما در قرارداد ذکر شده و توسط

طرفین به صورت قراردادی تعیین می شود. قانون مدنی حق فسخ قرارداد یا خیار

را در چند زمینه مورد بررسی قرار می دهد؛ خیارات در قرارداد های مختلف ملکی

مانند خرید و فروش، اجاره و یا پیش فروش به صورت دقیق مورد بررسی قرار

می گیرند

اما به طور کلی می توان خیارات را این گونه توصیف کرد:

“خیار مجلس” به هر یک از طرفین معامله، این امکان را می دهد تا در جلسه

عقد قرارداد اقدام به فسخ آن نمایند.

در برخی قرارداد ها، مدت زمانی به صورت توافقی تعیین می شود که طی آن خریدار،

فروشنده، مستاجر یا موجر می تواند بدون پرداخت خسارت، به فسخ قرارداد

ملک بپردازد که از این حق به عنوان ” خیار شرط ” یاد می شود.

” خیار تاخیر ثمن ” به معنای مهلت ۳ روزه به خریدار و فروشنده جهت پرداخت

مبلغ قرارداد و یا تحویل ملک می باشد و در صورت تاخیر بیش از ۳ روز، هر یک

می تواند قرارداد را فسخ کند.

” خیار عیب ” مخصوص خریداران بوده و به آنها این امکان را می دهد که در صورت

وجود عیوب اساسی در ملک، اقدام به فسخ قرارداد نمایند.

اگر هر یک از طرفین پس از معامله و عقد قرارداد متوجه زیان مالی خود شود و

این ضرر توسط قانون تأیید شود، حق فسخ دارد که به آن ” خیار غبن ” می گویند.

در صورتی که ملک با توصیفات مذکور در قرارداد مغایرت داشته باشد، خریدار می تواند

طبق ” خیار تخلف وصف ” قرارداد را فسخ کند.

قوانین مدنی جزئی تری نیز وجود دارند که به صورت تخصصی توسط حقوق دانان و

متخصصان امور قضایی بررسی می شوند. شایان ذکر است اگر در قرارداد

عبارت « اسقاط کافه خیارات » توسط هر طرف و یا حتی شخص ثالث ذکر شود،

طرف مقابل از هر گونه حق فسخ قرارداد ملک محروم خواهد شد. البته ازنظر دکترین

حقوقی خیار تدلیس از این قاعده مستثنی ست زیرا اسقاط ان خلاف نظم عمومی ست.

قوانین فسخ قرارداد اجاره

درقرارداد های ملکی اجاره ای، مستاجر و موجر به صورت توافقی، مدت زمانی را

برای قرارداد تعیین می کنند. اگر در قرارداد خیارات ساقط نشده باشد، مستاجر و

موجر می توانند با توجه به حقوق خود پیش از اتمام زمان قرارداد نسبت به فسخ

قرار داد اجاره اقدام کنند.

خیارات شرط، عیب و تخلف وصف، فسخ قرارداد اجاره بدون پرداخت خسارت را

برای مستاجر میسر می سازند. اگر مستاجر شرایط خاص مورد نظر موجر و مذکور

در قرارداد را نداشته باشد، اگر بیش از ۳ ماه اجاره بها را نپردازد، اگر به تعهدات

خود عمل نکند و همچنین اگر از صدور اجازه تعمیرات خانه ممانعت کند، حق فسخ

قرارداد را به موجر می دهد.

قوانین فسخ قرارداد خرید و فروش

هر یک از حقوق مذکور در بند های قرارداد و همچنین خیارات، امکان فسخ قرارداد

ملک را به خریدار یا فروشنده می دهند.

قوانین فسخ قرارداد پیش فروش

به جز خیارات و حقوق قراردادی، فسخ قرارداد در صورت مغایرت اوصاف ملک

ساخته شده با اوصاف قید شده در عهد نامه، مهم ترین حق پیش خریدار است.

همچنین مطابق ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان چنانچه مساحت بنا تا 5 درصد

افزون بر مبنای مقرر در قرارداد باشد هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند

و در صورتی که بیش از 5 درصد باشد صرفا خریدار ، حق فسخ قرارداد را دارد .

چنانچه مساحت واحد تحویل شده ، کمتر از 95 درصد مقدار توافق شده باشد ،

پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارد شده را بر پایه

قیمت روز بنا و اساس نظر کارشناسی از پیش  فروشنده مطالبه کند .

نحوه فسخ قرارداد ملک

 نحوه فسخ قرارداد به صورت توافقی رایج ترین نوع فسخ است اما گاهی یک

طرف به مخالفت می پردازد. در صورتی که فقط یک طرف خواهان فسخ باشد

و به واسطه بند های قرارداد و یا خیارات حق فسخ داشته باشد و یا از حق

فسخ محروم باشد ولی پرداخت خسارت را پذیرا شود، طرف مقابل ناچار به

توافق خواهد بود؛ در غیر این صورت خواهان فسخ می تواند با مراجعه به

دادگاه های قضایی دادخواست خود را پیگیری کند.

کلام آخر

فسخ قرارداد ملک می تواند فرایندی پیچیده داشته باشد و طرفین معامله را

مدت ها درگیر کند. اعتماد بی جا، عدم آگاهی از امور مربوطه و بی دقتی،

از جمله دلایل فسخ قرارداد ها هستند. مطالعه دقیق قرارداد، استعلام ثبتی

املاک و صدور کد رهگیری از اقداماتی هستند که می توانند معامله ای موفق

را تضمین کنند. پس از مطالعه دقیق بند های قرارداد، در صورت مخالفت و

درخواست تغییر، از مشاور املاک بخواهید شروط لازم را در قسمت متمم

درج کند.

استعلام ثبتی این امکان را به شما می دهد که از نقل و انتقالات قبلی ملک مورد

معامله آگاه شوید و کد رهگیری از انجام معامله ثانویه برای این ملک، جلوگیری

می کند. عقد قرارداد اگرچه به صورت دست نویس و بدون اقدامات ذکر شده

قانونی است اما مراجعه به یک وکیل با تجربه و  متخصص در زمینه قراردادهای

 املاک در دفتر وکیل دادگستری در تهران ، مانع زیان احتمالی در معامله خواهد شد.