داوری پیش فروش ساختمان
قانون پیش فروش ساختمان مقرر نموده اختلافات مرتبط توسط داوری رفع گردد لازم است قبل از ورود به بحث کمی در خصوص این قانون بیشتر بدانید مطابق ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان” هر قرار دادی با هرعنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین ( پیش فروشنده ) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و و احد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد ( پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون (( قرارداد پیش فروش ساحتمان )) محسوب می گردد ” قانون مذکور در خصوص روش حل اختلاف در ماده 20 قانون بیان داشته است : ” کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجرا مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیئت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و درصورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد . درصورت نیاز داوران می توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند . آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیئت وزیران خواهد رسید .داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب است “
الف- در خصوص چرایی وضع این مقرره
به نظر میرسد به جهت تغییرات و نوسان های بازار و در معرض تلف قرار گرفتن سرمایه ، سرعت در رسیدگی را لازم می داند فلذا با وضع مقرره داوری و مستثنی کردن از دادگاههای عمومی مقنن در صدد تاثیرگذاری بیشتر بوده است .
ب-ماهیت حقوقی داوری پیش فروش ساختمان
داوری مندرج در ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان از نوع داوری اجباری ست و هرچند ماده 20 با تاکید موکد در انتهای ماده بیان داشته است که داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی است ولی به نظر میرسد از نظر فلسفه و ماهیت تعریف شده ی داوری نمی تواند به مفهوم اخص داوری باشد زیرا داوری زاییده توافق است و اجبار بر پذیرش داوری با ذات داوری در تضاد است به هرتقدیر به موجب نص قانون آثار داوری را بر آن بار می کنیم.
ج-اختیار و صلاحیت داور
همانطور که از نص ماده 20 روشن است طرفین در صورت اختلاف ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد حق رجوع به داوری دارند با توجه به اینکه در ماده مذکور مقررات ایین دادرسی مدنی را حاکم دانسته به نظر میرسد چنانچه اختلاف راجع به بی اعتباری قرارداد اصلی باشد مانند دعوی بطلان ، هیئت داوری صالح به رسیدگی نباشد .
د-قرارداد عادی پیش فروش ساختمان
نظریه مشورتی شماره 7/879 مورخ 1391/05/04 در خصوص قرارداد پیش فروش ساختمان به صورت غیررسمی تنظیم شده است اظهار نظر نموده است و داوری مقرر در این ماده را برای قراردادهای عادی ( غیررسمی ) ممکن نداشته و روش حل اختلاف در قرارداد های عادی پیش فروش ساختمان را در صلاحیت دادگاه های عمومی دادگستری دانسته است در واقع مطابق این نظر مشورتی به نظر میرسد داوری پیش فروش ساختمان در خصوص قراردادهای رسمی معتبر و قابل اعمال است .
